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Gewinne aus Immobilienveräußerungen: Der französische Conseil d’État präzisiert den Begriff der „unmittelbar zugehörigen und notwendigen Nebenflächen und Nebenanlagen“

Gewinne aus Immobilienveräußerungen: Der französische Conseil d’État präzisiert den Begriff der „unmittelbar zugehörigen und notwendigen Nebenflächen und Nebenanlagen“

Veröffentlicht am : 09/10/2026 09 October Oct 10 2026
Kabinett Nachrichten

Ein weitläufiges Anwesen in Nizza im Mittelpunkt des Rechtsstreits

Der Fall betrifft die Veräußerung eines zusammenhängenden Anwesens in Nizza mit einer Fläche von mehr als 46.000 m² im Jahr 2017. Es umfasste zwei als Hauptwohnsitz genutzte Wohnhäuser sowie verschiedene Anlagen und Einrichtungen, darunter eine Kapelle, ein Wasserbecken, einen Tennisplatz, Grünflächen und Anlagen zur Abwasserentsorgung.

Die Verkäuferin nahm die Steuerbefreiung für Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf des Hauptwohnsitzes für den gesamten Verkaufserlös in Anspruch. Die französische Finanzverwaltung beanstandete dies. Ihrer Auffassung nach konnte ein erheblicher Teil des Grundstücks, den sie als Bauland einstufte, nicht als „unmittelbar zugehörige und notwendige Nebenfläche“ gelten. Der darauf entfallende Veräußerungsgewinn sei daher steuerpflichtig.

Das Verwaltungsgericht Nizza folgte der Auffassung der Finanzverwaltung. Das Verwaltungsberufungsgericht Marseille entschied hingegen, dass das gesamte Grundstück einschließlich seiner Anlagen und Einrichtungen unmittelbar zugehörige und notwendige Nebenflächen und Nebenanlagen der als Hauptwohnsitz genutzten Häuser bildete. Es hob daher die streitige Steuerfestsetzung auf.

Die Entscheidung des Conseil d’État vom 30. September 2026 (Nr. 511096)

Der Conseil d’État wies das von der Ministerin eingelegte Rechtsmittel zurück und bestätigte das Urteil des Verwaltungsberufungsgerichts Marseille.

Zwei wesentliche Aussagen lassen sich aus der Entscheidung ableiten:
  • Die Einstufung als Bauland schließt die Qualifikation als zugehörige Nebenfläche nicht automatisch aus.
Der Conseil d’État bestätigte, dass die Einstufung als Bauland für sich genommen nicht ausschließt, dass eine Fläche als unmittelbar zugehörige und notwendige Nebenfläche des Hauptwohnsitzes im Sinne von Artikel 150 U Absatz II Nr. 3 des französischen Steuergesetzbuchs (Code général des impôts, CGI) gilt. Das allein auf die Bebaubarkeit des Grundstücks gestützte Argument der Finanzverwaltung war daher rechtlich unerheblich.
  • Maßgeblich ist eine konkrete Beurteilung der tatsächlichen Nutzung und der funktionalen Einheit.
Der Conseil d’État billigte die Würdigung des Berufungsgerichts. Dieses hatte insbesondere auf die Einheit des Grundstücks, die gemeinsame Erschließung, die ausschließliche private Nutzung durch die Bewohner der Häuser, die unverzichtbare Funktion bestimmter Flächen – etwa für die Abwasserentsorgung – sowie die Nutzung der übrigen Flächen als Garten und für Freizeiteinrichtungen abgestellt. Diese bildeten eine funktionale Ergänzung der Wohnhäuser.
Solange keine verfälschende Würdigung der Tatsachen und Beweismittel vorliegt, ist diese Tatsachenwürdigung dem Berufungsgericht vorbehalten. Somit konnte das gesamte Anwesen von der Steuerbefreiung für den Hauptwohnsitz und die zugehörigen Nebenflächen und Nebenanlagen profitieren.

Welche Bedeutung hat die Entscheidung für die Praxis?

Die in den Entscheidungstabellen des Recueil Lebon vermerkte Entscheidung stärkt eine nicht restriktive Auslegung des Begriffs der „unmittelbar zugehörigen und notwendigen Nebenflächen und Nebenanlagen“. Dies gilt insbesondere für große Anwesen, sofern die Einheit des Grundstücks, die private Nutzung und der funktionale Zusammenhang mit dem Hauptwohnsitz eindeutig nachgewiesen sind.

Für die Praxis empfiehlt es sich daher, bei der Veräußerung eines Hauptwohnsitzes die tatsächliche Nutzung der angrenzenden Flächen sowie der zugehörigen Anlagen und Einrichtungen sorgfältig zu dokumentieren, um die Inanspruchnahme der Steuerbefreiung für den Veräußerungsgewinn abzusichern.


Wenn Sie eine Immobilie veräußern möchten und sich Fragen zur Berechnung des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns stellen, unterstützen wir Sie gerne dabei, Ihre steuerliche Situation zu klären und abzusichern.
Kontaktieren Sie uns gerne für eine individuelle Prüfung Ihres Falls.

 
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