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IFI und Nichtansässige: eine oft unbekannte Pflicht, ein sehr reales Risiko

IFI und Nichtansässige: eine oft unbekannte Pflicht, ein sehr reales Risiko

Veröffentlicht am : 17/11/2025 17 novembre nov. 11 2025
Fokus

Viele Nichtansässige besitzen in Frankreich eine Immobilie zur Eigennutzung oder Vermietung, ohne zu wissen, dass sie der französischen Immobilienvermögensteuer (Impôt sur la Fortune Immobilière – IFI) unterliegen können. Dabei ist das Prinzip eindeutig: Jede Person, die Immobilienvermögen in Frankreich besitzt und deren Nettowert 1,3 Millionen Euro übersteigt, ist IFI-pflichtig – selbst wenn sie in Frankreich nicht steuerlich ansässig ist.

Diese Unkenntnis führt häufig dazu, dass keine Erklärung abgegeben wird. Das Risiko wird besonders hoch beim Verkauf der Immobilie: Die Steuerverwaltung verfügt dann über Informationen, die es ihr ermöglichen, das fehlende Deklarieren leicht zu erkennen und eine steuerliche Nachprüfung einzuleiten – mit Säumniszuschlägen und möglichen Strafen.

Bemessungsgrundlage des IFI: die Regeln für Nichtansässige

Die Bemessungsgrundlage des IFI beschränkt sich nicht auf den Bruttowert der gehaltenen Immobilien. Die Bewertung erfordert eine präzise Analyse, da bestimmte Elemente einzubeziehen, auszuschließen oder anzupassen sind.

1. Steuerpflichtige Immobilien und Immobilienrechte in Frankreich

Für Nichtansässige gehören insbesondere zur Bemessungsgrundlage:
  • In Frankreich belegene bebaute und unbebaute Grundstücke (Wohnungen, Vermietungsobjekte, Grundstücke usw.)
  • Anteile an Gesellschaften oder Organismen, die französische Immobilien halten, im Verhältnis zum Wert der steuerpflichtigen Immobilien
  • Immobilienrechte

Immobilien, die für die berufliche Tätigkeit des Steuerpflichtigen genutzt werden, können unter bestimmten Voraussetzungen von der IFI befreit sein.

2. Anzugebender Verkehrswert

Die Immobilien sind mit ihrem Verkehrswert zum 1. Januar zu deklarieren, also dem Preis, zu dem sie unter normalen Marktbedingungen verkauft werden könnten.
Für Gesellschaftsanteile ist eine Analyse der Struktur, der Aktiva und der Passiva erforderlich, um den steuerpflichtigen Anteil zu bestimmen.

3. Abzug der mit den steuerpflichtigen Immobilien verbundenen Schulden

Die IFI wird auf Basis des Nettovermögens berechnet, nach Abzug der am 1. Januar bestehenden und mit den steuerpflichtigen Immobilien verbundenen Schulden.
Abzugsfähig sind insbesondere:
  • Kredite für den Erwerb, die Reparatur oder die Verbesserung der Immobilien
  • Bestimmte immobilienbezogene Steuerschulden
  • Gesellschafterdarlehen, die einer tatsächlichen Finanzierung entsprechen

Es bestehen jedoch zahlreiche Einschränkungen, und nicht alle Schulden sind abzugsfähig.

Unsere Kanzlei unterstützt Sie auf mehreren Ebenen:
  • Analyse Ihres Vermögens und Prüfung einer möglichen IFI-Pflicht
  • Rechtssichere Compliance: Abgabe von Erklärungen, freiwillige Nachdeklaration, Risikominimierungsstrategien
  • Unterstützung bei Prüfungen oder Nachforderungen: Kommunikation mit der Verwaltung, Einspruch, Gnaden- oder streitige Verfahren

Wenn Sie eine Immobilie in Frankreich besitzen oder einen Verkauf planen, ist es entscheidend, Ihre steuerlichen Verpflichtungen frühzeitig zu antizipieren, um Ihre Interessen zu schützen und Ihre Situation zu sichern.
 
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